Фермеры смогут получить землю без торгов
Предпринимаемые властями меры по созданию условий для укрепления продовольственной безопасности отражаются и на небольших хозяйствах. С 2023 года КФХ наконец получили возможность арендовать государственные и муниципальные земли сельхозназначения без торгов, а в перспективе выкупать их в собственность.
Соответствующие изменения внесены в Земельный кодекс РФ и закон об обороте земель сельхозназначения. О подробностях нововведений сегодня говорим с руководителем «Юридической компании «Мастер права» Сергеем Клушиным.
– Фермеры много лет добивались для себя послаблений в плане доступа к сельхозугодьям. Здесь очень активную позицию занимали как раз аграрии Кубани. Новые правила могут поменять реальное положение малых агропредприятий?
– Нам, конечно, еще только предстоит наблюдать, как будет складываться правоприменительная практика. Но факт в том, что новации призваны сделать земельные участки доступнее именно фермерским хозяйствам, которые играют значительную роль в развитии АПК страны, а также в создании рабочих мест на селе.
Последние годы фермер действительно был поражен в правах на землю, особенно там, где есть острая конкуренция за нее. В сельскохозяйственных регионах, где земля является предметом особого внимания, им приходилось на торгах конкурировать с крупными предприятиями, агрохолдингами. И зачастую эта борьба была обречена. Уверен, многие краснодарские КФХ почувствовали на себе несправедливость прежних правил.
Теперь, с 1 января 2023 года, фермеры могут получать земельные участки из государственной и муниципальной собственности в аренду без торгов на срок до пяти лет, причем многократно. Кроме того, им предоставлено право приоритетного выкупа арендуемого участка.
– Кстати, о приоритетном выкупе речь не шла в изначальной редакции законопроекта. А это ведь принципиальный для многих КФХ момент, верно?
– Власти рассчитывают на то, что облегченный доступ к земле позволит малым и особенно семейным агропредприятиям в относительно короткие сроки нарастить объемы производства. И понятно, для этого фермерам нужна стабильность – причем в какой-то длительной перспективе.
А то получалось, что гражданин или фермер, являясь добросовестным арендатором земельного участка, будет осваивать и вкладывать в него средства, а через пять лет должен будет подавать заявку на этот земельный участок, но уже на общих основаниях. Это не только делает его уязвимым, но и вообще отбивает желание серьезно вкладываться в развитие участка, строить бизнес-планы. Наличие перспективы беспрепятственной покупки – совсем другое дело.
В продолжение также вспомним, что в 2022 году разрешили строить дома на землях сельхозназначения для ведения фермерского хозяйства. Это важный момент, ведь для многих появилось решение давних проблем. Например, когда фермеры были вынуждены вести бизнес в одном месте, а жить – на удалении. Или же владельцы домов, уже построенных на землях КФХ, но не зарегистрированных как жилые, смогут оформить право собственности на них. При соблюдении, конечно, определенных условий.
– Вопрос как раз про ограничения для КФХ, получающих землю без торгов. Сергей Владимирович, расскажите о них.
– Арендатору действительно нужно будет соблюдать ряд условий. Если говорить в общем, то запреты призваны обеспечить использование земель непосредственно для сельскохозяйственного производства. Чтобы на участке однажды не вырос, например, жилой комплекс.
В частности, запрещается изменять целевое назначение полученного в аренду земельного участка, передавать его третьим лицам (в том числе в субаренду), а право его аренды не может выступать залогом. Также нельзя вносить участок в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив.
– Значимая роль здесь отведена муниципалитетам. Без торгов предоставлять участки из земель сельхозназначения фермерам должны органы местного самоуправления. Они же будут контролировать арендаторов в плане соблюдения запретов, о которых мы говорили. Насколько точен новый закон в формулировках – нет ли рисков необоснованных отказов, чрезмерных требований?
– Не хочется пугать, но риски есть всегда. Потому не проявляйте самонадеянность, не пренебрегайте юридической помощью. Земельное законодательство сложное, местами запутанное. В каждом случае при аренде или покупке участка может обнаружиться какой-то неожиданный подвох.
Но свести к минимуму опасности можно – стоит доверить подготовку документов, анализ истории участка и сопровождение самой сделки профессионалам по земельным вопросам и спорам. Только не тем, кто красноречиво обещает сделать все очень быстро, «протолкнуть» бумаги через «своих людей» или что-то подобное. Такие «умельцы» часто пользуются доверчивостью начинающих предпринимателей, а потом при возникновении действительно серьезных проблем просто разводят руками или вовсе исчезают.
Важны практический опыт и репутация юристов. Советую внимательно оценивать, с кем собираетесь работать. Тогда намного больше шансов безболезненно и квалифицированно решить большинство земельных вопросов.
Беседовала ЮЛИЯ ЮДКИНА