Государственная оценка – это не приговор
Сегодня говорим о болезненной для аграриев теме – кадастровой оценке имущества. Актуализация данных теперь проводится в регионах регулярно для отдельных категорий недвижимости. Как видим по обращениям наших читателей, недовольных на Кубани много. Как минимум по той причине, что впоследствии на основании сведений, содержащихся в ЕГРН, рассчитываются размер налогов и некоторые другие платежи.
С нашим экспертом – руководителем «Юридической компании «Мастер права» Сергеем Клушиным обсуждаем перспективы оспаривания кадастровой стоимости краснодарским агробизнесом. По его словам, государственная оценка – не приговор, и в случае явных расхождений с объективным положением дел ее нужно корректировать, приближая к реальной.
– Тема сейчас на слуху. И в большей степени по той причине, что завышение стоимости имущества, будь то недвижимость или земельные участки, при государственной кадастровой оценке порой может достигать огромных цифр. В чем причина таких «ошибок», мягко говоря?
– Действительно, вопросы начинают звучать в публичном пространстве все чаще, потому что количество возмущенных продолжает расти. И, по всей видимости, напряжение будет только усиливаться.
Многие спешат к юристам за консультациями по поводу оспаривания кадастровой стоимости своего имущества. Одни увидели резко возросший налог, а другие и вовсе лишь случайно «зацепились взглядом» за шокирующий размер кадастровой стоимости в выписках из ЕГРН. Она просто «взлетела» в некоторых случаях, и это не преувеличение. Перекос порой может составлять сотни тысяч рублей за гектар.
Понятно, что проводимая государством массовая оценка земель неминуемо влечет какие-то ошибки. И с одной стороны, здесь не стоит искать чей-то злой умысел – применяемые методики до сих пор несовершенны, а в государственных базах не всегда хватает тех сведений, которые имеются в так называемых перечнях на оценку. Но с другой – мы видим, что эта обострившаяся проблема так и не решается системно. А только лишь в ручном режиме, что требует от агропредприятий времени, средств и зачастую особой настойчивости. Хотя, согласитесь, сейчас в АПК много других жизненно важных вопросов и серьезных рисков.
– Сергей Владимирович, имущество аграриев – это ведь не только земельные массивы, но и недвижимость. Складские помещения, гаражи, коровники и так далее. Где-то это все новое, а кто-то довольствуется тем, что досталось от прежних времен. В этом плане коррелируется ли реальное состояние объектов и их функциональность с теми суммами, в которые их оценивают?
– Это также одна из важных сторон вопроса. Подходы к кадастровой оценке остаются постоянным раздражителем не только для аграриев, но и бизнеса в целом. Как таковой прозрачности в государственной оценке нет – факт, что она проводится сугубо по бумагам.
Существует обывательское мнение, что кадастровые оценщики обязательно должны прийти на объект, как при переписи населения, осмотреть недвижимость и соответственно оценить. Но это не так. Выход на объекты не осуществляется. Стоимость определяется для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики. Тогда как рыночная оценка – это как раз индивидуальное исследование конкретного объекта, где будет учтено множество факторов.
В нашей практике далеко не один пример, когда ветхие постройки глубоко советского времени, доставшиеся хозяйству «по наследству» и практически не используемые, вдруг оценивались в один, а то и два десятка миллионов рублей. «Ценность» этого добра может быть и верная чисто по формулам, но отнюдь не по факту. И вполне понятно нежелание руководителей агропредприятий платить необоснованно завышенные налоги. Особенно в текущее время, когда столько неопределенности в экономике, и перед агросектором поставлена задача обеспечения продовольственной безопасности.
– Главный вопрос – есть ли смысл пытаться снизить кадастровую стоимость? И это вообще реально?
– Если она, на ваш взгляд, сильно расходится с рыночной, то однозначно стоит побороться. Это же не только вопрос расчета налоговых платежей. Кадастровая стоимость является также базой для расчета ряда других платежей, предусмотренных законодательством; например, это арендная плата за земельные участки, выкупная стоимость объекта недвижимости… То есть объективность и соразмерность кадастровой стоимости стали важными экономическими составляющими для ведения аграрного бизнеса.
Эффективнее и быстрее (и в большинстве случаев – надежнее) доверить это дело профессиональным юристам, хорошо знакомым со спецификой подобных вопросов. «Самостоятельность» может сыграть с заявителем злую шутку, есть такие прецеденты. К примеру, рынок оценщиков переполнен непрофессионалами, чьи заключения просто не будут приняты. Но помимо нюансов чисто в оргвопросах, оспаривание кадастровой стоимости осложняется тем, что законодательство, регулирующее порядок пересмотра кадастровой стоимости, постоянно претерпевает изменения. Но вместе с тем, как ни парадоксально, в нем по-прежнему сохраняется много неопределенности.
Приводить какую-то общую статистику нет смысла. Скажу лишь о том, что наши клиенты уменьшали кадастровую стоимость и своей земли, и недвижимости кратно (!). В два, а то и в три раза.
Где-то было достаточно обращения в комиссию по досудебному рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Но в связи с тем, что там нет прямой заинтересованности в положительных решениях, чаще приходится идти в суд с результатами независимой оценки. Процент положительных решений, вынесенных судами, существенно выше, чем при внесудебном оспаривании.
Беседовала Юлия ЮДКИНА ,Фото priroda.club
