Как победить в земельных спорах
Не секрет, что земельное законодательство – это одна из самых сложных областей права. Действует масса нормативно-правовых актов, положения которых часто противоречат друг другу. А это значит, что немалая часть земельных собственников и арендаторов постоянно находится в зоне риска. Конфликтные ситуации могут возникнуть практически при любом формате пользования землей. Поэтому одной из первостепенных задач руководителя аграрного предприятия является грамотная защита своих позиций и интересов.
Понятно, что большинство земельных конфликтов имеет свою специфику, но, тем не менее, есть ряд наиболее распространенных случаев и схем. Они хорошо знакомы опытным юристам, знающим специфику земельных отношений в аграрной сфере. А значит, профессионалы могут повлиять на ситуацию (а то и кардинально изменить ее!) почти на любом этапе развития событий. Но вместе с тем зачастую их помощь позволяет и предотвратить конфликт.
Сергей Клушин
Расторжение договора аренды через суд
В нашей обширной практике распространенными остаются примеры, когда государственные или муниципальные органы подают иск о расторжении договоров аренды. Причины могут указываться самые разные – вплоть до совершенно абсурдных. Однако выиграть дело можно даже при обстоятельствах, по своей сути играющих против арендатора.
Вот реальная история. Сельхозпредприятие не вносило арендную плату более двух кварталов подряд, и поселенческая администрация как собственник участка заявила в суд требования о расторжении договора аренды в одностороннем порядке в связи с нарушением существенных условий.
На первый взгляд, суд имел веские основания принять категоричное решение и расторгнуть договор аренды из-за неплатежей. Однако этого факта недостаточно, и для эффективной защиты своих интересов важно знать нюансы.
В частности существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Но просто признать его существенным – мало. По сути, нарушение договора для его расторжения должно быть не только значительным, но и неустранимым.
То есть в том случае, когда вы можете устранить нарушения даже после обращения арендодателя в арбитражный суд, высоки шансы, что решение будет принято в пользу арендатора.
Преимущественное право на аренду
Еще один часто встречающийся кейс – это когда госорганы по истечении срока аренды пытаются передать земельный участок другой компании. За нашей помощью обратился агрохолдинг, у которого закончился договор аренды на земельный участок. Однако по формальным основаниям им был получен отказ на участие в торгах.
Подобные сценарии зачастую маскируются властями под передачу земельного участка для осуществления на нем некоего «инвестиционного проекта». Но на деле такие действия незаконны и подлежат обжалованию в арбитражном суде. Ведь положения Земельного кодекса и Федерального закона «Об обороте земель сельхозназначения» четко прописывают: арендатор земельного участка имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды без торгов, если ранее они не проводились, либо на проведение аукциона, если земельный участок предоставлялся на торгах.
К слову, если вам стало известно о каких-то подобных притязаниях на земельный участок, то советую поспешить с заявлением в Росреестр. Это осложнит его передачу иному юрлицу как минимум на период рассмотрения дела в суде. А вообще во избежание таких ситуаций нужно внимательно следить за истечением сроков аренды на земельные участки и начинать процесс продления прав не менее чем за три месяца до окончания срока.
Условные номера имеют значение
Приведу еще один жизненный пример из разряда тех, когда все делается для смены арендатора вопреки его воле. Участок, арендованный нашим клиентом, стоял на учете под условными «короткими» номерами. А местная администрация повторно передала его в аренду, использовав новые кадастровые номера.
Такие действия муниципальных и государственных органов необходимо незамедлительно обжаловать в суде, а также заявлять в полицию о мошеннических действиях. По закону у арендатора нет обязанности заниматься постановкой на учет арендуемых земельных участков и оформлением соответствующей документации. Допустимо их использование с ранее присвоенными условными номерами в соответствии с заключенным договором аренды.
Но стоит признать: намного легче защитить правильно оформленные объекты, будь то земельный участок или линейный объект, такой как канал, водовод. Актуальные документы, приведенные в соответствие действующему законодательству, значительно уменьшают для арендатора вероятность подобных происшествий.
СЕРГЕЙ КЛУШИН, руководитель юридической компании «Мастер Права»
Фото freestockimages.ru