Земли, которые всегда в цене
Земля с плодородными почвами – ресурс довольно ограниченный. Особенно в Краснодарском крае, где востребован буквально каждый гектар. На земли сельхозназначения здесь всегда повышенный спрос, и их стоимость все время растет.
Юг привлекает инвесторов
В Краснодарском крае стоимость участков сельхозназначения варьирует в зависимости от местоположения, прокомментировали в пресс-службе компании «Авито Недвижимость». Но средние цены за год выросли вдвое – до 216 тыс. руб. за сотку. Вероятнее всего, это связано с предложением на рынке новых дорогостоящих объектов, предполагают в компании. К примеру, сотка земли возле Сочи обойдется покупателю более чем в 980 тыс. руб., в Геленджике – в среднем 667 тыс. руб., а в Анапе – менее 187 тыс. руб. Кроме того, рост цен в целом по региону продолжается не первый год: плодородные земли юга привлекают предпринимателей. Особенно с учетом поддержки, которую государство оказывает агропромышленному комплексу.
По состоянию на апрель 2022 года, земли сельхозназначения на Кубани составляют более четверти от всех выставленных на продажу участков. В том числе – для садовых некоммерческих товариществ и дачных некоммерческих партнерств. Так, на сайте «Авито Недвижимость» доступны несколько тысяч объектов как от частных продавцов, так и от агентств. За год количество таких объявлений увеличилось на 5%.
Аренда участков сельхозназначения в Краснодарском крае по данным «Авито Недвижимость» обходится в среднем в 189 рублей за сотку (10 тыс. руб. за объект), что на 90% выше, чем год назад. По сравнению с апрелем 2021 года и объем предложения в этой категории и спрос выросли почти на 60%. Доля земель сельхозназначения в объеме предлагаемых к аренде участков в регионе за год увеличилась с 32 до 40%. При этом на них приходится половина от всех запросов пользователей. В отдалении от туристических городов доступны и участки площадью несколько гектаров, пригодные для занятия сельскохозяйственной деятельностью, по цене 5-10 тыс. руб. за сотку.
Между тем, по информации консалтинговой компании Macon, средневзвешенная цена экспонируемых на конец 2021 года земель сельскохозяйственного назначения на Кубани достигла 369,6 тыс. руб./га. Средняя ставка аренды составила 51,7 тыс. руб./га/год. Самыми дорогими участками на рынке региона являются виноградники. Это обусловлено динамичным развитием здесь виноделия. Но сегодня такие участки продаются только в Темрюкском районе. Их средняя цена – около 424,7 тыс. руб./га. На втором месте по дороговизне находятся пашни: средняя стоимость продаваемых сегодня участков данного типа в крае составляет 384,7 тыс. руб./га. Меньше всего ценятся земли, которые не используются и засорены сорняками – в среднем 351,4 тыс. руб./га.
Наиболее дорогостоящие предложения по продаже, по данным Macon, в Курганинском районе. Средняя цена продажи здесь – 468,6 тыс. руб./га. Сравнительно высокими средневзвешенными ценами отличаются Северский, Белореченский, Динской, Кореновский, Темрюкский и Крымский районы. Самые доступные предложения на рынке в Лабинском и Ейском районах – стоимость продажи земли в них не превышает 200 тыс. руб./га. Минимальная стоимость объясняется низкой предпринимательской активностью в данных муниципалитетах, малой численностью населения и удалением от крупных транспортных узлов.
Наиболее высокая средневзвешенная ставка аренды отмечена в Кавказском районе – 240 тыс. руб./га/год. Самое низкое значение показателя характерно для Апшеронского района – 3 тыс. руб./га/год.
Спрос на виноградники и пашни
В целом земли сельскохозяйственного назначения составляют порядка 62% всего земельного фонда Краснодарского края и занимают площадь в 4,7 млн га. Но, как отмечают специалисты Macon, в последние три года наблюдается устойчивый тренд к сокращению их площади, что и становится драйвером роста цен на гектары. В начале года объем земель сельхозназначения в свободной продаже составил около 13,3 тыс. га, а число лотов достигло 922 единиц. Ключевыми зонами концентрации свободных сельскохозяйственных земель являются Славянский район и городской округ Анапа.
Пашнями занято порядка 274 лотов, или 3,4 тыс. га. Также довольно широко распространены виноградники и плодовые деревья. В меньшем объеме представлены земли с неплодовыми деревьями, пастбищами и кустарником, единичные участки продаются под размещение теплиц или сенокос.
Положительная динамика стоимости на сельскохозяйственную землю сделала отрасль привлекательной для инвестиций. Это увеличило активность в отношении сделок с готовым растениеводческим бизнесом и землей сельскохозяйственного назначения. Многие крупные землевладельцы стремились увеличить свои активы. Интерес к покупке таких активов стали проявлять не только крупные сельскохозяйственные холдинги, но и непрофильные институциональные инвесторы.
Сложная геополитическая обстановка, прогнозы мирового продовольственного кризиса привели к росту потребности в производстве местной сельскохозяйственной продукции, считают эксперты. В свою очередь это вызвало повышенный спрос на сельскохозяйственные земли и предприятия по переработке сельхозпродукции.
Как отмечает эксперт ЖИЦ «Каян» Александр Шамрай, стоимость сельскохозяйственного земельного участка больше зависит от возможного его использования (пастбища, посевная земля, сады, виноградники). Чаще всего назначение земли определяется ее расположением в крае и рельефом местности. На побережье земля используется в основном под виноградники, в северных районах – посевная земля. Назначение земли влияет на ее стоимость. Количество земельных участков, возможных для разведения виноградников, возделывания садов, выращивания риса ограничено, что влияет на ее стоимость. Она выше, чем другие виды земель.
Как отмечают специалисты консалтинговой компании Macon, самым распространенным типом использования земельных участков, находившихся в продаже на конец 2021 года, практически на всей территории края являются пашни. Наибольшее число участков данной категории в экспозиции отмечено в Анапе и Темрюкском районе. Виноградники, находившиеся в декабре прошлого года в продаже, распространены по большей части в винодельных зонах Краснодарского края: Анапа, Темрюкский и Крымский районы.
Растениеводство – в тренде
Большая часть (58%) сельскохозяйственных земель принадлежит частным физическим лицам, а самым распространенным типом владения является общая долевая собственность, отмечают в компании Macon. Также распространены такие типы частных владельцев как крестьянские (фермерские) хозяйства и ИП, которые занимаются производством сельхозпродукции.
Кроме того, в последние годы среди собственников сельхозземель наблюдается увеличение распространенности такой формы хозяйствования как индивидуальные предприниматели, не образовавшие крестьянского (фермерского) хозяйства: их доля увеличилась за последние два года на 1%, или на 18 тыс. га в абсолютных показателях. Несмотря на это, на протяжении последних двух лет прослеживалось устойчивое общее снижение долей частных собственников, а также муниципальной и государственной собственности на сельскохозяйственную землю в пользу юридических лиц. Объем земельных участков в их владении за 2019 и 2020 годы вырос на 62 тыс. га, а доля увеличилась на 2%, отмечают специалисты Macon.
Прирост произошел в основном за счет крупных компаний и агрохолдингов, которые в последние годы стабильно наращивали свои активы. Все это приведет к росту стоимости земельных участков до конца года в среднем на 20%, считает Александр Шамрай (ЖИЦ «Каян»).
Большинство участков сельскохозяйственного назначения, которые предлагаются на рынке сегодня (около 59%), свободно от любых строений. Это обусловлено характером их возможного использования, констатируют в Macon. При этом на территории некоторых объектов все же расположены отдельные строения, которые имеют сельскохозяйственное назначение. Это ангары, теплицы, различные хозяйственные постройки. На некоторых участках присутствует также туристическая инфраструктура. Например, гостевые дома, предприятия общественного питания.
Важной характеристикой предложения является наличие инженерных коммуникаций. Многие участки, предлагаемые на рынке региона, обеспечены водоснабжением. Более двух третей участков имеют коммуникации по электроснабжению. Зато отличаются низким уровнем газификации – газ проведен только в 39% территорий.
Привлекательность для вложений земель сельскохозяйственного назначения обусловлена, прежде всего, увеличением доходности растениеводства и высокими средними показателями урожайности в последние годы, резюмируют специалисты компании Macon. Вместе с тем рост цен на землю стимулируют не только инвесторы, но и явный дефицит хороших и больших участков.
АНДРЕЙ НИКОЛАЕВ,Фото ecoeda.info,pixabay.com,roman-synkevych
